Superada a fase conciliatória, muito comum para os casos de inadimplência, temos, em segundo plano, o processo instrumentalizado, como forma de recuperar os créditos das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias; sendo, que, neste aspecto, divergem os juristas sobre essa “agilidade” e “celeridade”, senão vejamos:

Segundo Araken de Assis , o Código de Processo Civil concede à taxa condominial, seja ela extraordinária ou ordinária, o status de título executivo extrajudicial, observando para ação de execução de título extrajudicial, o seguinte: (a) prova da investidura do síndico, evidenciando a capacidade de representar o condomínio perante o judiciário; (b) previsão orçamentária devidamente aprovada em assembleia; (c) prova do registro de imóveis acerca da quantidade de unidades autônomas; (d) indicação do valor de cada quota, conforme deliberação da assembleia do condomínio; (e) balancete mensal; e (f) apresentação do texto aprovação da convenção. Todos esses requisitos se encontram inseridos na parte final do inciso X, artigo 784, do atual Código de Processo Civil.

Assim, podemos concluir que a mudança, inserida no NCPC, dispensa à antiga e morosa fase de discussão da legalidade ou não do débito, pois conforme estabelecido no art 784, inciso X, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovados passaram a ser consideradas como títulos executivos extrajudiciais.

Logo, vencida a taxa e não paga em seu vencimento, o condomínio tem a faculdade de ingressar diretamente com a ação de execução, ou seja, toda fase do Processo de Conhecimento, ou melhor, de discussão sobre a legalidade ou não da taxa, foi poupada, frise-se, desde que cumpridas todas as formalidades contidas na parte final do inciso X do artigo 784 CPC, em especial a previsão orçamentária devidamente aprovada em assembleia.

Assim, os condomínios que utilizam a forma de rateio para fixação das taxas condominiais, salvo melhor juízo, devem aguardar um pronunciamento do Poder Judiciário ante a inexistência de um título líquido e certo, eis que a exigibilidade se encontra prevista na convenção condominial, socorrendo-se, portanto, pela via comum, qual seja, ação de cobrança.

A outra mudança é o artigo 517 (NCPC) que inova com a possibilidade de protesto, não da taxa do condomínio (outra questão a ser debatida), mas da decisão judicial transitada em julgado que poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523 do NCPC.

Outra inovação do código se trata da inclusão do executado em cadastro de inadimplentes, pois, segundo o processualista Daniel Amorim Assunção Neves, em seu “Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo ”, o parágrafo terceiro, do artigo 782 do Novo Código de Processo Civil prevê que, o juiz, a pedido do autor da ação, poderá determinar a inclusão do nome do executado em taxas condominiais, em cadastros de inadimplentes. Trata-se tal inovação, de evidente medida de execução coercitiva, que, por meio de ameaça de piora na situação do executado, busca convencê-lo a adimplir, neste caso, com o pagamento das taxas condominiais em atraso.

Mas, é necessário esclarecer que tal medida, aplica-se, somente em execução definitiva de título judicial, ou seja, a inclusão em cadastros de inadimplentes exige a sentença judicial que não comporta qualquer recurso do inadimplente vencido; contrariando, assim, o entendimento de alguns aplicadores do Direito que insistem em alegar que a taxa condominial poderá ser protestada por si só.

Neste sentido, o Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 517, define que:

• Art. 517. A decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523.

§ 1º Para efetivar o protesto, incumbe ao exequente apresentar certidão de teor da decisão.

§ 2º A certidão de teor da decisão deverá ser fornecida no prazo de 3 (três) dias e indicará o nome e a qualificação do exequente e do executado, o número do processo, o valor da dívida e a data de decurso do prazo para pagamento voluntário.

§ 3º O executado que tiver proposto ação rescisória para impugnar a decisão exequenda pode requerer, a suas expensas e sob sua responsabilidade, a anotação da propositura da ação à margem do título protestado.

§ 4º A requerimento do executado, o protesto será cancelado por determinação do juiz, mediante ofício a ser expedido ao cartório, no prazo de 3 (três) dias, contado da data de protocolo do requerimento, desde que comprovada a satisfação integral da obrigação.

Conclui-se, portanto, que muito será discutido, pela Cúpula do Poder Judiciário, sobre o protesto inicial (sem o ajuizamento de qualquer ação e ou sentença definitiva), das taxas condominiais devidas por seus condôminos.

Com estas mudanças, a tendência dos condomínios, conjugando adequações às convenções condominiais, junto ao atual Código Civil e o novo Código de Processo Civil, será de diminuir a inadimplência, pois a garantia real da dívida de taxa de condomínio recai sobre o próprio apartamento, ou seja, para os condomínios se beneficiarem realmente destas mudanças terão de se adaptarem, primeiramente, às alterações do Código Civil, aplicando juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado, atualizando a convenção condominial para o fim de aplicar o CPC - Código de Processo Civil, com a execução imediata da dívida, possibilitando a redução significativa da inadimplência, pois ninguém se arriscará a perder seu patrimônio.